전세 사기란?
전세 사기는 세입자의 전세금을 편취하기 위해 임대인이 허위 계약서나 담보권 설정 등으로 주택을 제공하고, 이후 경매, 대출, 압류 등을 통해 전세금을 돌려주지 않는 범죄 행위입니다.
전세 사기 주요 유형
- 깡통전세: 주택의 실거래가보다 전세보증금이 높은 경우
- 이중계약: 동일한 주택에 여러 명과 전세계약 체결
- 명의 도용: 소유자가 아닌 사람이 소유자인 척 계약
- 불법 다가구·불법 건축물을 이용한 계약
- 대출·가압류·경매 등록 후 은폐하고 계약 체결
전세 사기 예방을 위한 핵심 체크리스트
아래 사항을 계약 전 반드시 확인해야 전세 사기를 예방할 수 있습니다.
- 등기부등본 확인: 임대인이 실소유자인지, 근저당권이나 가압류 여부 확인
- 전세보증금 vs 시세 비교: 보증금이 시세보다 높으면 위험
- 건축물대장 확인: 불법 건축물, 위반건축물 여부 확인
- 전입신고 및 확정일자: 계약 직후 바로 신청하여 우선변제권 확보
- 보증 가입 여부: 전세보증보험 가입 가능한 주택인지 확인
전세보증금 반환보증 제도
한국주택금융공사(HF)나 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증 상품에 가입하면, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 기관이 대신 보증금을 반환합니다.
- 가입 조건: 임대인 동의 불필요, 일정 기준 충족 시 가입 가능
- 보증 한도: 최대 5억 원
- 보증료율: 연 0.128% ~ 0.15% 수준 (보증금에 따라 달라짐)
계약 시 유의사항
- 계약서에 임대인의 실명, 소유권자 일치 여부 명시
- 중개사의 중개대상물 확인설명서 반드시 확인
- 공인중개사 자격 여부 확인 (공제증 번호 확인)
- 선납 보증금은 최소화, 계약금 이상 지불은 위험
피해 발생 시 대처 방법
전세 사기 피해가 발생했을 경우, 아래 순서로 대응할 수 있습니다.
- 즉시 관할 경찰서에 사기 혐의로 고소
- 법원에 임차권 등기명령 신청
- 전세보증보험 가입자일 경우 기관에 청구 접수
- 피해자 지원센터(국토교통부, LH 등) 연락
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전세 사기와 깡통전세는 같은 개념인가요?
A. 아닙니다. 깡통전세는 담보가치보다 전세금이 더 높아 손실이 발생하는 구조이고, 전세 사기는 이를 악용한 의도적인 사기 행위입니다.
Q. 계약 전 등기부등본은 어디서 발급하나요?
A. 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)를 통해 누구나 발급 가능합니다.
Q. 보증보험 가입은 꼭 해야 하나요?
A. 의무는 아니지만, 전세금을 안전하게 보호하기 위해 적극 권장됩니다. 가입이 불가능한 경우 주택 상태나 소유권 상태를 다시 확인해야 합니다.
결론
전세 사기는 예방이 최우선입니다. 계약 전 꼼꼼한 서류 확인과 보증 가입 여부 점검만으로도 큰 피해를 막을 수 있습니다. 특히 초보 세입자나 청년, 사회초년생일수록 반드시 이 가이드를 참고해 안전한 전세계약을 체결하시기 바랍니다.
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