1가구 1주택 비과세란?
1가구 1주택 비과세는 일정 요건을 갖춘 가구가 주택을 양도할 때 양도소득세를 면제받는 제도입니다. 부동산 매매 시 발생하는 세금을 줄일 수 있는 가장 대표적인 절세 혜택입니다.
비과세 기본 요건 (2025년 기준)
1가구 1주택 비과세를 받기 위해서는 다음 세 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.
- 1가구 보유: 세대 전원이 하나의 주택만 보유
- 2년 이상 보유: 매도하는 주택을 2년 이상 보유
- 실거주 요건: 투기과열지구 내 9억 초과 주택은 2년 이상 실거주 필요
비과세 대상 주택
- 단독주택, 아파트, 다세대주택 등 일반 주택
- 공동명의 주택도 가능 (지분만큼 비과세 적용)
- 조합원 입주권 또는 분양권은 주택으로 간주되지 않음
9억 초과 주택의 경우
2025년 기준으로는 주택 양도금액이 9억 원을 초과하는 경우, 9억 원을 초과한 금액에 대해 양도세가 부과됩니다. 예를 들어, 11억 원에 주택을 매도할 경우, 2억 원에 대해서만 과세됩니다.
비과세 제외 사례
- 2주택 이상 보유한 상태에서 매도하는 경우
- 2년 미만 보유한 주택
- 2년 이상 보유했지만 실거주 요건을 충족하지 못한 고가 주택
- 상속 또는 증여받은 주택이 중복되어 다주택자로 분류된 경우
일시적 2주택 비과세 요건
다음 요건을 만족하면 일시적 2주택 상태에서도 비과세가 가능합니다.
- 기존 주택 보유기간: 1년 이상
- 신규 주택 취득 후 2년 이내 기존 주택 양도
- 두 주택 모두 조정대상지역일 경우, 신규 주택 전입 후 1년 내 기존 주택 양도
1가구의 기준
세대 기준으로 판단되며, 주민등록상 같은 주소지에 거주하고 생계를 같이 하는 가족 단위를 '1가구'로 봅니다. 배우자와 자녀가 각자 집을 소유하더라도 동일 세대라면 다주택자로 간주됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 1가구 1주택인데 왜 세금이 부과되나요?
A. 실거주 요건 미충족, 9억 초과, 분양권 포함 등으로 인해 비과세 요건에서 제외된 경우입니다.
Q. 공시가격 기준인가요? 실거래가 기준인가요?
A. 비과세 판단은 실거래가 기준입니다. 양도금액이 9억 원 초과 여부는 실거래가로 판단합니다.
Q. 공동명의로 주택을 보유했을 경우 어떻게 되나요?
A. 지분에 따라 각각의 1가구 1주택 비과세 여부가 판단됩니다.
결론
1가구 1주택 비과세는 제대로 이해하고 활용하면 수천만 원의 세금을 절약할 수 있는 제도입니다. 단순히 한 채만 소유한다고 모두 비과세가 되는 것은 아니므로, 보유 기간, 거주 요건, 금액 요건을 정확히 확인해야 합니다.